L'appel de fonds en copropriété 11.03.2023
L'appel de fonds en copropriete
Avant toute chose, quand on parle de copropriété, il faut entendre à la fois collectivité et propriété. En achetant un lot dans une résidence en copropriété, vous achetez une portion d’un immeuble détenu par une ou plusieurs autres personnes. Cette portion comprend bien entendu le logement ou le local que vous venez d’acheter mais aussi une fraction des équipements collectifs (toiture, hall d’entrée, escalier, ascenseur, porte de garage, parc etc…) Tous les copropriétaires de la résidence sont ainsi indivisaires des parties communes et des équipements collectifs. Au quotidien, ces éléments peuvent nécessiter un entretien régulier, des réparations, de l’énergie pour fonctionner etc.. Ils doivent ainsi être financés par l’ensemble des usagers et c’est à cela qu’est destiné l’appel de fonds.
Il permet ainsi d’alimenter le compte bancaire de la résidence afin que le règlement des factures concernant la collectivité puisse être effectué.
On identifie 3 types d’appels de fonds :
1. L’appel de fonds charges
2. L’appel de fonds travaux
3. L’appel de fonds exceptionnel
Quelque soit le type d’appel, son montant est répartit entre les copropriétaires en respectant les clés de répartition prévues par votre Règlement de Copropriété (RC). Vous y trouverez la clé des « millièmes généraux » qui reprend votre taux de possession de l’ensemble des éléments collectifs et est basée en général sur la surface de votre appartement , d’autres clés peuvent également avoir été intégrées telles que la clé de l’ascenseur ou de l’escalier dont le nombre de millièmes dépend de l’usage potentiel que vous pourriez en faire (estimé par le géomètre lors de la rédaction du RC). Il est donc très important de prendre connaissance de ce document avant d’acheter dans un immeuble en copropriété.
L’appel de fonds charges
L’appel de fonds pour les charges est créé à partir du budget de fonctionnement de la résidence. Ce budget est présenté et voté en Assemblée générale. Il présente 2 éléments :
1. Une estimation du coût de chaque pôle de dépenses de la résidence : ménage des locaux, honoraires de syndic, entretien de l’ascenseur, entretien du jardin collectif, VMC, électricité, chauffage collectif etc…
2. La répartition de ces dépenses à venir entre tous les copropriétaires.
Ainsi, l’appel de fonds n’est pas une facture, mais une provision, il ne peut donc pas être basé sur une consommation en temps réel.
Par exemple: si votre appel de fonds comprend une provision pour l’eau, même si vous avez un décompteur individuel, votre appel ne sera pas basé sur votre consommation du trimestre en cours mais sur la consommation de l’année passée car c'est cette consommation qui a été retenue pour l'élaboration du budget. De même, si vous avez coupé le chauffage chez vous et que votre résidence est équipée d’un chauffage collectif, vous serez tout même redevable des provisions relatives au chauffage.
De plus, le budget étant voté en assemblée générale, le syndic, professionnel ou bénévole, ne peut pas y déroger. Aucune modification ne peut y être appliquée sauf décision d’Assemblée Générale.
L’appel de fonds pour travaux
Cet appel permet à la copropriété de réunir les fonds nécessaires à la réalisation de travaux votés en Assemblée générale. En effet, pour pouvoir ordonner des travaux sur la résidence, le syndic doit au préalable avoir réuni les fonds nécessaires afin de garantir le règlement de l’entreprise intervenante.
Aucun travaux ne pourra être commencé sans que la totalité des fonds ai été réuni sur le compte bancaire de la copropriété.
L’appel de fonds Exceptionnel
Il est possible que des équipements collectifs ou le bâtiment lui-même nécessite des travaux urgents, non prévus au budget et donc non votés en assemblée générale.
Le syndic, bénévole ou professionnel se doit de maintenir la résidence en bon état de fonctionnement et de sécurité et ne peut légalement pas autoriser un découvert sur le compte de la résidence. Ainsi, la loi prévoit, dans des conditions très précises la possibilité pour le gestionnaire de réaliser un appel de fonds exceptionnel, non voté par l’assemblée. Mais il est tout de même préférable de prévoir un budget suffisamment large, afin que les finances de la résidence puisse absorber une dépense imprévue sans qu’un appel de fons exceptionnel ne soit nécessaire.
Si le budget prévu par l’assemblée est supérieur au montant total dépenses, la différence sera rendue aux copropriétaires à la suite de la validation en Assemblée générale de la comptabilité.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N31064
https://www.socaf.fr/formation-immobilier
